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  • 城市商业和悦市调团 直面东中环商业界面及机会
  • 作者:管理员 发布日期:2021-09-23点击率:
  •   近日润达丰控股集团联合商业地产行业媒体GOMALL,以其位于东客站的成华和悦广场为原点,制作八大居民聚集区的航拍影像、客群指南,公布权威数据、深访报告并全程是滴讲解,为大蓉和、喜茶、星巴克、G1 Café等共十家品牌的创始人及开发总监,带来一次全新认识“东中环”的服务体验。

      过往被主流商业市场忽视的中环已经聚集成都东站、成都南站及成都西站(筹建 )三大交通枢纽;上个月底,成都蓉北商圈发展服务局官宣成立,以“顶级”商圈为目标,将直管“蓉北商圈”的建设运营。

      值得重视的是,中环区域将成为未来成都5年内交通经济的大动脉之一。东中环作为明年成都大运会的承接点——6月底蜀都大道正式通车,10分钟即达大运会主场馆东安湖体育公园;同步东中环独属的BRT K6线即将投运。足以印证,东中环的机会潜力正在加速兑现。

      这次市调团中,我们基于东中环的环线辐射带,以“成华和悦广场”为锚点,途径8大居民聚集区开展深度考察,重点解读了3个问题:

      经由前期市调,我们将东中环主要分为中环路、崔家店、槐树店、十陵、魅力城、大观、狮子山、塔子山8大居住区,据第七次人口普查统计数据,东中环区域囊括近45万的总人口。

      中环沿线区域的“年轻化”特征突出——以阳光100米娅中心、中洲里程、隆鑫九熙、朗诗绿色街区等代表的住宅拥有不少套一、小套二及公寓户型,聚集了众多首房年轻人/家庭,更依托地铁优势及商办楼(隆鑫九熙、中环壹号、鲁能大厦)配套,区域的职场新人、无孩家庭其实占比不少。

      第二站乘风“大运”的十陵片区在这一次市调团中让大家颇为意外。老城焕新非同往日,城市道路优化、界面整治改造,让整体城市风貌得到极大提升,更有以中海、华润、龙湖、佳兆业为代表的头部房企进驻,住宅全面升级改善,进入了“两万时代”,并将于2021-2023年悉数交付。

      这也意味着,十陵片区的后继新增将以改善型人口为主,对于城东商业来说,是明确信号。

      需要注意成熟的大观及魅力城片区——5年前,两大片区以年轻人为主,尤其是川内二级城市的年轻购房者也较其余区域更多,5年后,区域家庭迎来事业上升期,便捷的三环路让更多城南上班族聚集于此,迭代的客群画像也代表着对区域商业的多元需求。

      在密集居住区基础上,东中环所串联的,还有以成都理工大学、成都大学、长江职业学院、四川师范大学、四川邮电职业学院的五大高校群,囊括超10w师生群体。高校群均位于东中环15分钟地铁直达范围,无可比拟的交通优势讲将让东中环拥有庞大的学生群体基本面。

      相较成都其他片区的发展,虽然东中环区域的人口增长在近年来快速膨胀,但直至今日,相当部分区域的消费仅能依靠小区底商和农贸市场。其形态其实类似早期的“大面片区”——消费核心更多是原住客及大学群体,以本地餐饮、菜市场等基本的生活刚需为主,集中品质化供给较少。

      伴随东中环更多改善楼盘的进驻、交付,新中产家庭日益流入。区域的消费力与配套选择显然不成正比。

      机会与竞争兼具,正如我们此前所表述,www.133119.com,把握时间差将是东中环商业的机会关键。但东中环的商业更需谨慎——不仅源于超大综合体成都万象城及深耕已久的凯德广场·魅力城的前后夹击,城东在未来3年内将有大量项目入市,包括市场期待已久的成都ICD环贸及香港置地东大街项目。

      细看现有城东商业,极具综合性的成都万象城已形成城东最强咖啡+茶饮+餐酒的“休闲组合”,加持不断引入的轻奢品牌,“精致”是其突出特色。盒子型项目凯德广场·魅力城与龙湖成都滨江天街拥有聚焦家庭的同一性,二者的入市先后也构成各异特色。天荟·万科广场及廊里则以圈层文化+精致聚会餐饮为主要占比。

      由此,针对年轻群体及小太阳家庭的社交型场景,创新体验类业态是否仍有空缺,聚焦于此的综合商业是否有机会?我们持积极态度。这也是成华和悦广场传递的思考路径,团队提出“好耍”的理念,将以“社交型体验业态”为招引重点,入局破圈——片区大量年轻人及无孩/幼童家庭的聚集为项目定位延展埋下伏笔。

      总体量15万㎡的成华和悦广场,位处中环路及迎晖路交叉路口,拥有地铁7号线层接驳迎晖路站)、快速公交K6线层接驳迎晖路站)、城市干道交汇处(中环路与蜀都大道东延线)的极佳立体交通优势,这也是成都目前少有的1公里内三线号)换乘地带。香港奇人平特平肖论坛

      意味着,项目将得以覆盖基于地铁所带来的辐射区域,并有机会抓取如十陵、魅力城等片区的外延客群,更将通过快速路增强对东安湖片区客群的吸附力,客群基数将陡然提升,而其辐射区域相当部分缺乏集中商业。现阶段,项目以“好耍”为核心,定位年轻社交中心,将于2023年正式开业。这也将是东客站区域近年来唯一的新开项目。在具体业态呈现之前,项目的出新策划让我们印象深刻。

      距开业还有2年,成华和悦广场的团队已经开始着手B 、C 端的调研及宣发:

      B 端渗透则由线上线下双重进行。东中环新播报为每周发布,从人口、交通、教育、市政、楼市、节庆、大事件共6大维度报道东中环的现况及未来规划,其信息均取材官方渠道,从客观角度不断铺垫巩固市场认知;

      9月16日落幕的市调团为全新的产品落地,综合航拍影像、客群指南、权威数据、深访报告及实地考察,带领品牌方进一步直击区域的发展情况,这次与团队共同筹备了市调团物料,其颗粒度之细,也让我对团队的专业度印象深刻。

      团队以“和悦请客”形式,通过项目公众号及周边社群招募,一改传统严肃氛围,在聚餐中进一步了解周边住户需求。目前已经完成6期超40位住户深访,所提炼出的“好耍”、“夜生活”、“溜娃”等共同诉求,也将为项目招商指向清晰思路。

      相较传统市调,“和悦请客”显然是更为费力的做法,但团队表示这成为了项目与客群沟通的直接桥梁,并帮助其更有针对性地洞悉画像——其选择逻辑也很明确,女性及无孩/幼童孩子家庭样本居多,这也是周边客群比例的缩影,让深访结果更为准确。一改常规率先连接市场,可以看出成华和悦团队的务实。

      成华和悦广场的“年轻化”、“个性化”方向也由此凸显,甚至我们还可以用“定制化”来理解团队所传达出的项目气质。从已呈现的宣发物料中,未来项目招商及运营的指向和风格也更为清晰。

      策划出新,筹备用心,尤其在以“人”为主导的商业项目中,香港六盒采免费图库团队无疑将成为未来呈现运营的坚实基底。